해외 부동산 투자 준비 ② 캐나다편
시세
토론토, 벤쿠버와 같은 대도시 다운타운의 신규 콘도를 4-6억대
기본 외국인으로서의 권리
- 캐나다에서 소유권 및 세법과 관련해서는,외국인 신분으로서 주택 구입에 아무런 문제가 없습니다.
- 일반적으로 이곳에서 비 거주자로서 주택을 구입할때 모기지 를 얻을수 있지만, 전체 구입금액의 35% 를 다운페이 할수 있어야 하고(은행에서 65%대출) 1년간 모기지를 페이 할수있다는 금액을 은행 잔고로 증명할수 있어야 합니다.
- 영주권이나 시민권 없이도 1가구 1주택의 양도소득세 면세규정을 적용 받을수 있습니다.
- 캐나다에 거주를 목적으로 왔고,거주기간 동안 연고 (Residential ties) 를 유지하고 있으면,세법상으로 거주자로 간주 합니다.
- 거주기간 동안 연고 가 있다고 간주되는 기준-
- Visa:장기 비자 소유 유무(Working,Study Permit,동반 Visa)
- 캐나다주 Driver's License 소유자.
- 캐나다주 의료보험 소유자.
- 캐나다 소재 부동산,자동차 및 기타 자산 소유자.
- 부양가족(미성년자 자녀)이 캐나다에 거주하는 경우.
- 결국 월세비용 으로 주택 모기지 대출금을 갚아 나가면,사실상 저축을 하는것 일 뿐만 아니라, 장기적 으로 인플레이션으로 자산가치가 올라갈 것이기 때문 입니다. 그리고 신규콘도 분양을 받을때 부모명의로 했다가,후에 등기 하기전 조건없이 자녀의 이름으로 명의를 변경 할수 있습니다.
- 2년 거주 요건만 채우면,국내에 돌아와서도 해외 주택을 계속 보유할 수 있게 된 점을 이용해,임대 등을 통해 노후에 대비하거나, 장차 자녀들에게 상속, 증여할 계획을 가진 투자자들이 관심을 보이고 있습니다.
- 실제로 캐나다의 경우는 증여세가 없어 투자문의가 늘어 나고 있습니다.
외국인 부동산 구입시 추가 취득세
비거주자 투기세 (Non-resident Speculation Tax)
- 비거주자 투기세는 부동산 투기과열에 대한 정부의 억제책 중 하나로 작년 4월21일 도입됐습니다. 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 개인이나 외국기업(해외 법인) 등이 GGH(Great Golden Horseshoe Region)지역에 주거용 부동산을 구입하면,취득세(Land Transfer Tax) 외에 15%를 추가부과하는 것인데요.GGH 지역은 동쪽으로 피터보로부터 서쪽 키치너·워털루까지, 북쪽 심코, 오릴리아부터 남쪽 나이아가라까지 포함 됩니다.
- 이 세금은 단독·반단독 주택, 타운하우스, 콘도 등 1가구 거주 주택이나 6가구 이하의 주택에만 적용 됩니다. 하지만 6개 이상의 다세대 주거용 건물이나 농경지, 상업용, 산업용지에는 적용되지 않습니다.
- 예외조항: 또한 시민권·영주권자와 결혼한 외국인 배우자도 과세대상에서 제외될 수 있습니다. 이 경우 혼인기간이 3년 이상 이거나,아이가 있고, 해당 주택을 주거주지(principal residence)로 사용하는 것을 증명해야 합니다.
- 온타리오주 이민 프로그램 으로 캐나다에 들어와서,현재 영주권을 신청하고,영주권을 취득하기 위해 기다리는 경우, 관련된 서류로 증명할수 있으면 이 규정을 적용 받지 않습니다.
- 투기세는 매입가 기준으로 계산 합니다. 예를 들어 단독주택을 100만 달러에 구입했다면 투기세는 15만 달러 입니다. 만약 주거용 부동산에 농경지 등이 포함됐다면 이 부분을 제외한 주거용만이 과세대상이 됩니다.
취득세 환급자격
- *바이어가 이 세금을 낸 후 부동산 구입일로부터 4년 내에 영주권을 취득했다면 리베이트 신청이 가능 합니다
- *온타리오주의 정식승인을 받은 교육기관에서 부동산 취득일로부터 적어도 2년 연속 풀타임으로 등록한 외국인 학생도 수혜자격이 있습니다.
- *그 외에 온주에서 정식취업 허가를 받아 적어도 1년 동안 연속적으로 풀타임 근무를 했다면 가능 합니다. 리베이트 신청은 투기세를 납부한 날로부터 4년 내에 신청해야 합니다.
- 영주권자가 되는 외국인은 영주권자가 된 후 90일 내에 신청해야 하며,납세일로부터 (주택 취득일)4년 90일이 넘으면 자격을 잃게 될수 있기 때문에 기한내에 신청 해야 합니다.
캐나다 주택구입 절차